文/研究员无名

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养老环境及现状解析

据国家统计局最新数据，截止到年中国60周岁及以上人口万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口万人，占总人口的11.4%，老龄人口占总人口比稳步上升，中国已经步入老龄化阶段。

根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到年有望达到22万亿元，到年该比例将达到28%，年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一，中国将成为世界上老年人口最多的国家，老年人口激增，健康养老市场蓝海依旧。

根据相关数据显示，目前我国超过三成的养老机构处于亏损状况，全国养老机构平均空置率达48%，另一方面每千名老人拥有养老床位仅30.3张，覆盖率仅为52.3%，养老产业仍存在巨大缺口，养老市场面临供需难以对接的问题。

“十三五规划”确定养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35到45张，城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%”，即到年我国养老床位数量应在万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约30张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于万张。由此可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口和不足，养老服务产业未来空间巨大。

在市场老龄化越来越严重，需求多元，市场缺口大的情况下，政府鼓励民间资本进入养老市场，利好政策不断向养老产业倾斜，促进市场化养老快速发展。“十三五”规划提出“明确养老产业发展方向，健全健康支持体系”之后各地区相继出台老龄规划，扶持养老产业健康发展。

中国养老市场的盈利模式主要分为3种：政府收益型养老、政府福利型养老、企业盈利型养老。

（1）政府收益型：主要由政府相关部门联合组织开发及经营，以出租形式收取一定费用的老年住宅形式，运营主体可以获取一定的经营收益；

（2）政府福利型养老：主要由政府组织开发及运营管理的社会福利性老年机构，属于传统的养老院及福利院；

（3）企业盈利型养老：即养老地产，由企业投资开发建设及运营的单体、多体及初级、中高级大型老年社区，可分为嵌入式老年公寓、老年社区及高端养老养生综合体等。

我国养老地产按照地域形成四个养老集群，分别为：京津翼集群、川渝集群、长三角集群及珠三角集群。京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝以旅游养老项目为主。整体来看，京津冀、长三角区域项目更丰富，服务更多元化。

根据高力国际养老分析报告数据：目前国内小于10万方的中小型养老地产项目是市场主力，超过万方的大型养老项目是市场总体量的主要贡献者。

随着利好政策不断向养老产业倾斜，市场参与热度提高，多方主体探索养老产业，根据承担的角色不同大体可以分为投资者、开发商及运营商3类。地产商、保险公司、国企、专业服务机构等均有涉足，代表企业有：泰康人寿、中国人寿、万科、保利、亲和源等。

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养老市场运作模式

养老运作模式主要有4种，分别为：整体出售、整体持续运营、销售+持有、衍生品模式。

（1）整体出售：以养老住宅概念出售房屋产权、配套并举。该类模式回收成本周期短、风险低，是最受开发商倾向采纳的一种模式；但该模式不受养老优惠政策支持，代表项目：东方太阳城；

（2）整体持有运营：对自理、半自理及非自理客户区别处理，收取不同的租金和服务费。此模式对项目初期资金要求高，资金回收速度慢。有的项目通过出售长、短期会员卡实现前期回款，缓解现金流压力，代表项目：上海亲和源、青岛万科怡园；

（3）销售+持有：由于很多新批土地在养老公寓有出售比例限制，因此经常出现在新建的综合住宅区。这种操作可促进养老公寓可持续性发展，可通过一部分出售减轻自己压力，代表项目：万科随园嘉树、北京太阳城、天津康贝宁津园。

（4）衍生产品：保险业投入养老地产，结合保险销售所衍生出来的房地产产品。概念是通过养老保险金未来收入，支付养老公寓开支。这种模式为项目提供长远现金流及具有长远规划性，代表项目：泰康人寿旗下“泰康之家”。

典型案例

万科：万科养老产业起始于年，经历了养老业务1.0时代，养老业务2.0时代及如今的轻资产3.0时代。万科基于原有地产业务，深耕“三高”城市，确立养老模式三大业务方向：机构型（偏重点合理等级客户）、社区嵌入型（立足于已有社区辐射周边）及CCRC型（侧重于全生命周期看护），走出一条养老产业“成熟化、规模化、体制化”的特色模式路径。

万科随园嘉树年开始运营，占地5.9万方，拥有套养老公寓，配套护理院（余个床位），是一种邻里型养老模式，采用“大社区+养老组团”的开发模式，实现了养老不脱离社会和子女，社区内设置专业适老化产品及服务，为老人打造出居家养老体验感。

项目定位于面向活跃、高知老人的服务型公寓，核心客户来源于杭州市区。目前入住率达95%，已经服务过超过名长者。运营模式采用出售使用权或者15年长期租赁模式，于年实现盈亏平衡，目前盈利规模在万左右。

远洋地产：引入美国养老服务理念、运营体系、照料经验，为中国高端人群提供全生命周期的隔层级服务。远洋养老实行“轻重并举”的养老产品模式，打造远洋养老产业的战略格局。远洋·椿萱茂通过投资、租赁、委托管理独立物业方式运营，是一种轻资产的养老业务模式，且已形成了品牌化连锁布局模式。与此同时，远洋集团也在考虑通过重资产方式，将要开发建设CLRC(ContinuingLivingRetirementCommunity)养老社区。区域布局上“立足北京，布局全国”，首先从东南西北四个方向布局北京的养老格局，而后布局上海、广州等一线城市，对重点二线城市也进行观察、伺机布局。

远洋椿萱茂凯健项目总投资4万元，占地面积17万方，包含89间房，个床位，采用只租不售运营模式，打造区域高端养老标杆。主要包含3类服务体系：

（1）社区嵌入式长者中心：作为社区经营存在，依托于远洋地产的社区，针对活力的、独立的不需要协助的老人；

（2）核心区一站式颐养公寓：提供全套的养老解决方案，自理老人、半自理老人、不能自理老人全面覆盖，如望京颐养公馆；

（3）城市协助型养老公寓：专门针对具有不同程度护理需求的老人，提供护理服务，如亦庄“养护公寓”。

远洋椿萱茂凯健项目采用“押金+月费”盈利模式，属于租赁物业进行改造后经营。押金收取8万元，月费-00元/月，根据房间大小不同收费；护理费-元/月，具体根据老人身体状况收费。服务对象以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务，目前入住率60%左右。

泰康之家：采用“泰康人寿保险+泰康之家医养”结合的养老模式，客户通过购买泰康人寿的保险完成养老财务规划，同时在需要养老的时候入驻泰康之家，实现前期财富积累，后期养老的目的。

该模式整体分为2个阶段：财富积累期及安享晚年期。财富积累期客户先交纳起点为万元以上保险金额，根据客户需求可分为趸缴和十年期缴两种。安享晚年期：客户65岁/70岁开始每月领取1.1万元生活费，同时可以优先入驻泰康之家，保险产生红利用于支付养老社区的租金及费用。

泰康之家依托于保险资金优势及广泛基础客群，短期内已经实现盈亏平衡。目前运营情况良好，全国已经布局8个医养实体项目，总投资亿元，地上总建筑面积超万平方米，入驻情况良好。

图片来源于泰康之家